Определение потенциального валового дохода

Все доходы, которые можно получить в результате сдачи в аренду оцениваемого объекта под торговые и складские площади, прогнозируются на основе наиболее вероятной арендной ставки за 1 кв. м. площади для каждого здания в зависимости от назначения и текущей потребности рынка в недвижимости данного профиля.

Полезная площадь, сдаваемая в аренду, определяется вычитанием из общей площади здания всех вспомогательных площадей, подсобных помещений, элеваторных узлов, т.е. все то, что не может быть сдано в аренду, и приносить прибыль.

Наиболее вероятная арендная ставка для складских площадей, предложение которых на рынке недвижимости превышает спрос, не превысит 15 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Наиболее вероятная арендная ставка для торговых площадей определена в размере 40 руб. за 1 кв. м. в месяц.

Определение действительного валового дохода

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправки на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Загруженность площадей, в зависимости от назначения и потребности в площадях, принимается равной от 70% до 90%.

Действующая практика свидетельствует, что случаи неуплаты или длительной задержки арендных платежей редки. Риск недополучения арендной платы оценивается, в зависимости от назначения и площади объектов, в размере 5%.

Операционные расходы

Операционные расходы - это текущие расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости. Они подразделяются на:

· постоянные -

величина которых не зависит от степени загруженности здания пользователями. Обычно в эту статью расходов включаются налоги на имущество, на землю, страхование недвижимости. Предполагается, что постоянные расходы полностью несет собственник объекта. Постоянные расходы включают в себя налог на имущество, который рассчитывался исходя из балансовой стоимости объектов.

· переменные

- зависящие от степени загрузки здания и уровня предоставляемых услуг. Они включают в себя расходы на управление, заработную плату обслуживающего персонала, расходы по вывозке мусора, коммунальные расходы (оплата электроэнергии, воды, тепла, канализации и др.), прочие расходы. В данном случае переменные расходы возлагаются на собственника объекта и включают в себя такие статьи, как коммунальные расходы (отопление, ВКХ, электроснабжение) и заработная плата обслуживающего персонала. Величина переменных расходов определялась на основании информации о средних годовых эксплуатационных затратах за 1 кв. м. площади аналогичных помещений. Для складских площадей данная величина составляет в среднем 80 руб. за 1 кв. м, для торговых площадей 150 руб. за 1 кв. м.

· расходы на замещение -

это расходы необходимые для поддержания объекта в нормальном состоянии для данного типа недвижимости. Предполагается, что данные расходы возлагаются на арендатора объекта.

Расчеты по определению потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов от эксплуатации объектов недвижимости приведены в Приложении №3, табл. №1.

Перейти на страницу: 1 2

Прочтите другие статьи по экономике

Экономическая оценка деятельности предприятия
Оценка эффективности хозяйственной деятельности предприятия является необходимым условием принятия правильных управленческих и предпринимательских решений. Эффективность производства относится к числу важнейших категорий рыночной экономики, которая непосредственно связана с достиж ...

Расчет технико-экономический показателей работы предприятия
В новых экономических условиях, определяемых рыночными отношениями, предприятия организуют производство и сбыт продукции с целью удовлетворения потребностей рынка и получения прибыли. Это становится реальным тогда, когда производитель располагает возможностью систематически корректироват ...

© www.technicallevel.site | 2017-2021